22 de abr. de 2021

Condomínios podem proibir locações residenciais via Airbnb?

Por Laís Diniz | Advogada | Chodraui e Tambuque Advogados

Nesta terça-feira, 20/04/2021[1], por maioria de votos, entendeu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que as locações esporádicas realizadas por plataformas digitais como a Airbnb[2] não devem ser consideradas residenciais, podendo, assim, serem vedadas por prédios residenciais, de acordo com a convenção condominial.

No caso em análise, o STJ negou provimento ao recurso dos proprietários dos imóveis, para reformar a decisão que determinou que estes se abstenham de oferecer serviço de hospedagem através da plataforma Airbnb, em razão de recorrentes reclamações dos demais condôminos sobre a alta rotatividade de terceiros nas dependências do condomínio.

Para o Ministro relator, Luís Felipe Salomão, a destinação econômica do apartamento não se confunde com atividade comercial. Ainda, o relator apontou que a proibição da exploração econômica do próprio imóvel afronta diametralmente o direito de propriedade garantido na Constituição Federal, nos termos do artigo 5º, XXII:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII - é garantido o direito de propriedade;

Por outro lado, o voto do ministro Raul Araújo, divergiu do relator, por entender que, ainda que não se identifique natureza comercial deste meio de locação, sua característica residencial acaba sendo afastada, a partir do que a doutrina qualifica como residência.

Neste sentido, nas palavras do professor Zeno Veloso[3] citando Von Tuhr, a residência se distingui do domicílio, pelas seguintes razões:

“Residência, como se viu, é uma situação de fato, tem por elemento a habitação. Domicílio é uma situação de direito, é a sede jurídica de uma pessoa. Residência é a casa, a morada, a habitação. A residência só se confunde com o domicílio quando ela é “a morada de quem chega e fica”. O domicílio, portanto, no Direito brasileiro, é a residência mais o fator psicológico; a residência mais o animus manendi; a residência mais o conteúdo psicológico. A residência mais a intenção de ali ficar, estar, permanecer, embora esta estabilidade não se exija ao extremo da perpetuidade..”

Ainda, nas palavras de Fernando Rodrigues Martins[4], para que se possa caracterizar residência, é imprecindível o elemento da permanência:

“No domicílio, tem-se a sede jurídica da pessoa; na residência configura-se o espaço onde a pessoa se encontra com intenção definitiva; e na habitação deflui-se assento ocasional do estar da pessoa, sem qualquer situação de permanência”.

Em seu voto, o Ministro Raul Araújo aduziu que residência é a morada de quem chega e fica. "Não é pousada eventual de quem se abriga em um lugar para partir de outro", salientou.

Neste sentido, as possibilidades de livre uso e fruição de imóveis por anfitriões/proprietários, em condomínios residenciais, in casu, a locação esporádica à diversos hóspedes, podem afetar o sossego e até mesmo a segurança de outros condôminos, em razão da alta rotatividade de pessoas dentro do condomínio e, por isso, devem estar submetidas a dia e horário estabelecidos na convenção condominial.

O Ministro dispôs em seu voto, artigo publicado pelo jurista Sílvio de Salvo Venosa[5], na qual este sustenta que a solução mais eficiente deve ser a previsão expressa ou a proibição de hospedagem pela natureza do condomínio na sua convenção.

"O maior entrave para a utilização generalizada dessa modalidade diz respeito aos condomínios estritamente residenciais. Esta, como inúmeras inovações sociais trazidas nesta contemporaneidade, gera inquietação aos moradores, principalmente pela quebra de segurança, sem falar na interferência do sossego e no eventual tumulto da vida condominial."

Assim, seguindo o voto divergente do ministro Raul Araújo, os ministros Antonio Carlos e Isabel Gallotti entenderam ser possível a extensão dos poderes da convenção de condomínio em detrimento ao livre exercício do direito de propriedade. “Realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”, aduziu a ministra Isabel Gallotti, ao seguir o voto divergente.

Conclui-se, portanto, que a matéria em debate depende de grande aprofundamento e, ainda, demonstrou-se imprescindível que se regulamente estes novos tipos de contratos estabelecidos, advindos de plataformas virtuais de locação como o Airbnb, posto que não se enquadram nas hipóteses de locação, configurando, na prática, contrato atípico de hospedagem.

Nota do Airbnb

Em nota, o Airbnb afirmou que "os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente."

REsp 1.819.075

[1] REsp 1.819.075 [2] https://www.airbnb.com.br/ [3] Doutrinas Essenciais de Direito Civil | vol. 3 | p. 1343 - 1375 | Out / 2010 | DTR\2012\1404 [4] MARTINS, Fernando. Comentários ao Código Civil. Direito privado contemporâneo. São Paulo: Editora Saraivajur, 2019. Página 151. [5] https://www.migalhas.com.br/depeso/296505/condominios-e-airbnb