MP 992/2020: Alienação Fiduciária Compartilhada
A Medida Provisória nº 992/20, publicada em 16 de julho e cuja regulamentação foi anunciada pelo Banco Central nesta última terça-feira (21 de julho), dispõe, entre outros temas, sobre a possibilidade de um imóvel ser usado como garantia de mais de um contrato de empréstimo, por meio do compartilhamento de uma única alienação fiduciária de bem imóvel entre duas ou mais operações de crédito.
Com o intuito de facilitar a concessão de novos empréstimos e combater os efeitos prejudiciais da pandemia, o artigo 14 da MP altera determinados dispositivos da Lei nº 13.476/17, que trata sobre a constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários e, possibilita o compartilhamento da garantia sobre o imóvel.
A MP beneficia pessoas físicas e jurídicas que tenham operações de crédito garantidas por alienações fiduciárias de bem imóvel e que pretendem contratar novas operações de crédito, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, com os mesmos credores. No caso da pessoa física, esta somente poderá contratar novas operações de crédito, utilizando-se do mesmo imóvel como garantia, em benefício próprio ou de sua entidade familiar (grifo nosso), mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim.
O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente e o contrato deverá conter determinados requisitos essenciais (Art. 9º-B, §1º, da Lei 13.476/2017).
Um ponto relevante é que o compartilhamento da garantia permitirá que o inadimplemento de uma operação de crédito poderá provocar o vencimento antecipado de todas as obrigações de créditos garantidas por aquele mesmo bem imóvel (cross default) (Art. 9º-B, §1º, VII, da Lei 13.476/2017).
Outra inclusão relevante é a previsão de que, para fins de compartilhamento da garantia, não se aplicam as disposições relativas à quitação automática de dívida quando o produto resultante da excussão não é suficiente para quitar a dívida, sendo permitido ao credor exigir o saldo remanescente da dívida, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa física (Art. 9º-D, §4º, da Lei 13.476/2017).
De acordo com o BC, as novas operações de crédito contratadas não devem ter taxas de juros superiores ao da operação original nem prazos superiores ao prazo remanescente da operação original.
A MP 992/20 segue ao Legislativo para que possa ser convertida em lei.
